La plusvalía municipal en Colmenar Viejo es uno de los impuestos que más confusión genera entre los propietarios que venden. Hay quien cree que siempre hay que pagarla, quien no sabe cómo calcularla y quien la descubre por primera vez en el notario. Esta guía te explica exactamente qué es, cómo se calcula y en qué casos no tienes que pagarla.
¿Qué es la plusvalía municipal?
La plusvalía municipal es el nombre popular del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). Es un impuesto local que grava el incremento de valor que ha experimentado el suelo urbano de una propiedad desde el momento en que la adquiriste hasta que la transmites (venta, herencia o donación).
Lo gestiona y recauda el Ayuntamiento de Colmenar Viejo, no la Agencia Tributaria estatal. Cada municipio tiene su propia ordenanza fiscal con los tipos y coeficientes aplicables.
¿Cuándo NO hay que pagar plusvalía en Colmenar Viejo?
Desde la reforma de octubre de 2021 (Real Decreto-ley 26/2021), no existe obligación de pagar plusvalía municipal cuando no ha habido incremento real de valor del terreno. Es decir, si vendes tu vivienda en Colmenar Viejo por el mismo precio o por menos de lo que la compraste, no debes pagar este impuesto.
Para acogerte a esta exención, tienes que demostrarlo documentalmente (con las escrituras de compra y venta) y comunicárselo al Ayuntamiento. No es automático: tienes que solicitarlo expresamente.
¿Cómo se calcula la plusvalía municipal en Colmenar Viejo?
Desde la reforma de 2021, el contribuyente puede elegir entre dos métodos de cálculo y aplicar el que resulte más favorable:
Método objetivo (coeficientes del Ayuntamiento)
La base imponible se calcula multiplicando el valor catastral del suelo por un coeficiente que depende del número de años transcurridos desde la adquisición. Estos coeficientes los fija el Estado anualmente (con un máximo) y cada Ayuntamiento los adapta en su ordenanza fiscal. El Ayuntamiento de Colmenar Viejo aplica los coeficientes vigentes sobre el valor catastral del suelo de tu inmueble, que puedes consultar en el recibo del IBI o en la sede electrónica del Catastro.
Los coeficientes máximos fijados por el Estado para 2026 varían según el periodo de tenencia, desde el 0,14 para un año de posesión hasta el 0,45 para más de 20 años. El Ayuntamiento puede aplicar hasta ese máximo legal.
Método real (plusvalía efectiva)
La base imponible se calcula como la diferencia entre el precio de venta y el precio de compra, en la parte proporcional que corresponde al valor del suelo (no a la construcción). Para determinar esa proporción, se usa el porcentaje que representa el valor catastral del suelo sobre el valor catastral total del inmueble. Este método es más favorable cuando la ganancia real ha sido relativamente pequeña en relación al valor catastral del suelo.
Ejemplo orientativo
Supongamos que vendes un piso en Colmenar Viejo con un valor catastral total de 120.000 euros, del cual el suelo representa el 40% (es decir, 48.000 euros de valor catastral del suelo). Has tenido la propiedad durante 10 años. Aplicando un coeficiente de 0,34 sobre los 48.000 euros, la base imponible sería de 16.320 euros. Sobre esa base, el tipo impositivo del Ayuntamiento de Colmenar Viejo (que no puede superar el 30% legal) determina la cuota final. Con un tipo del 25%, la plusvalía resultante sería de 4.080 euros. Son cifras orientativas: el cálculo exacto depende de los valores catastrales y tipos concretos de Colmenar Viejo vigentes en el momento de la venta.
¿Quién paga la plusvalía y en qué plazo?
En las compraventas, la plusvalía municipal la paga el vendedor por defecto, aunque puede pactarse de otra forma en el contrato privado (el Ayuntamiento siempre exigirá el pago al vendedor, con independencia de lo que se haya acordado internamente entre las partes).
El plazo para presentar la autoliquidación y pagar es de 30 días hábiles desde la fecha de la escritura pública de compraventa. El trámite se realiza en el Servicio de Gestión Tributaria del Ayuntamiento de Colmenar Viejo, presencialmente o a través de la sede electrónica municipal. Pasado ese plazo, se generan recargos e intereses de demora.
¿Qué necesitas para liquidar la plusvalía en el Ayuntamiento de Colmenar Viejo?
Los documentos que normalmente pide el Ayuntamiento de Colmenar Viejo son: copia de la escritura de compraventa, copia de la escritura de adquisición original, DNI del vendedor, y referencia catastral de la finca. Con eso puedes presentar la autoliquidación y calcular cuál de los dos métodos te resulta más favorable.
¿Tienes dudas sobre cuánto vas a pagar de plusvalía al vender tu vivienda en Colmenar Viejo? Consúltamelo y te ayudo a entender el coste real de tu operación.